管家喊您交物业费，您拒绝的理由成立吗？

     河南先为律师事务所  陈亚芳 近年来，物业公司与业主间的物业服务合同纠纷逐年增加，***终焦点问题都落在业主是否可以拒绝交纳物业费？现实中，业主对物业公司稍有不满就拒交物业费，拿物业费来作为对抗物业公司的“杀手锏”，可一旦诉至法院，却又很难获得法律的支持。作为业主应理性沟通，依***，接下来笔者为您剖析拒交物业费常见的几种情形是否合法。    一、以非签订物业服务合同的当事人为由拒交物业费 理由：有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力，自己不知晓、不认可合同内容，因此拒绝交纳物业费。 答案：根据相关法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。 法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》***条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 二、 以房屋质量不合格为抗辩理由 理由：业主在使用房屋的过程中发现房屋存在漏水、墙体裂缝、玻璃破裂等问题并以此为由拒交物业费。 答案：房屋质量问题系购房者与房地产开发企业之间的商品房买卖合同纠纷，物业管理费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷。房地产开发企业与物业公司是两个不同的法人企业，在法律上是两个不同的责任主体，房地产开发企业违约不应由物业公司来承担其违约责任。因此，业主以房屋质量不合格为由拒交物业费不能得到法院支持。 三、以未居住、未使用为抗辩理由    理由：部分业主***后长期不住，低楼层业主以未使用电梯为由拒交物业费。 答案：根据相关法律规定，不管你是否住在一层，也不管你是否使用电梯，物业费都是需要交纳的。房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如未约定，则根据价格主管部门的规定确定。 法律依据：《物权法》第二十七条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、以物业公司未尽到安保义务造成业主人身、财产遭受损失为抗辩理由 理由：业主因家中财物被盗、自有车辆被剐蹭或被偷走，以物业公司未尽到安全保障义务，才导致自己的人身或财产遭受损失以此为由拒交物业费。 答案：物业公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来确定。业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。业主需支付的物业费，与物业公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。 法律依据：《物业管理条例》第三十五条规定， 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 五、以物业公司服务不合格、不到位为由拒交物业费  理由：事实上大多数业主拒交物业费均有类似抗辩理由，如小区内车辆随意停放无人管理、绿化率不足、垃圾未及时清理、门禁不严、保安不尽责或态度恶劣等为由拒交物业费。 答案：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。若有证据证明物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业公司减收相应物业费的依据。    法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条***款规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 六、以物业公司不履行维修义务为由拒交物业费      理由：有些业主入住后房屋外墙渗水、楼上漏水或家中返水导致不能正常生活且造成经济损失，找物业公司解决，若物业公司未解决或解决结果不满意就拒交物业费。 答案：对于维修义务的主体应结合实际情况具体分析：房屋漏水渗水，如是由楼上业主引起的，应由楼上业主承担维修及赔偿义务;如是建筑质量问题，要找开发商;若是公共管道等设施引起的话，则需按双方所签订物业管理合同，由物业负责或由业主委员会动用维修基金予以维修。若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可酌情减少物业费。      部分业主拒交物业费，虽然矛头指向的是物业公司，但其损害的是其他已交物业费业主的利益。物业费交纳比率过低，容易造成物业公司运营经费不足，导致物业服务下降，影响全体业主的利益。业主应理性维权，与物业公司发生纠纷时，根据纠纷的实际情况，或搜集证据向法院起诉，或小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司

先为解惑丨疫情特殊期，怎样才是善待员工的正确姿态？

沈文君律师为国宏集团做企业劳动合同管理专题讲座

　　随着国家对劳动方面的法律法规日趋完善和劳动者法律意识、维权意识的不断增强。为进一步提升人力资源和劳动合同管理水平，洛阳国宏投资集团有限公司根据年度法律培训计划，邀请河南先为律师事务所律师、“先为讲师团”成员沈文君于2018年9月26日，为国宏集团总部及下属企业人力资源管理人员进行了“企业劳动合同管理及法律风险防范”专题讲座。 　　沈文君律师紧扣《劳动合同法》的相关条文总结了劳动合同和人力资源管理的特点，并结合案例向参加讲座人员介绍了在日常管理中需要注意的事项，课堂上，沈文君律师从企业用工类型区分与适用、劳动合同的订立、劳动合同的履行与变更、劳动合同的解除与终止四个方面进行了详细的解读与分析，尤其针对国有企业集团员工实习、劳务派遣、岗位调动、辞退和除名等热点问题提出了自己的看法和建议。课后，部分人力资源管理人员又纷纷和沈文君律师单个交流，沈律师一一进行了释疑解惑。 先为讲师团 　　企业一经成立，就时刻面临劳动合同管理及法律风险防范问题，国有企业作为中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，是我们党执政兴国的重要支柱和依靠力量，强化国有企业人力资源和劳动合同管理是构建国有企业建立和完善现代企业制度重要组成部分。河南先为律师事务所律师作为包括国宏集团在内的多家国有企业的常年法律顾问，高度重视国有企业法律服务，组建专门团队从事国企运营、管理涉及法律事务的研究和实务，积累了较为丰富的法律服务经验，愿意为众多国企深化改革、开创发展新局面建言献策。

The Effectiveness of Format Terms in E-commerce Contracts

Format contracts have the advantages of reducing transaction costs and pre differentiation risks, and have been adopted by many industries. In recent years, with the rapid development of the e-commerce industry, format contracts have been widely used in the e-commerce field due to their convenient characteristics. E-commerce operators, due to their advantageous position in commercial transactions, often use the format terms of e-commerce contracts to exempt or reduce their responsibilities in advance and exclude consumer rights. However, consumers usually do not carefully read these format terms. Once disputes arise, the existence of format terms often puts consumers at a disadvantage. Since 2012, judgments involving electronic commerce contract format clauses, represented by Xia's lawsuit against Amazon for unauthorized deletion of orders, have gradually established rules for the effectiveness of electronic commerce contract format clauses and the time of establishment of electronic commerce contracts. In the Electronic Commerce Law promulgated on August 31, 2018, specific provisions were made on this issue.【案例】夏某诉亚马逊公司擅自删除订单案2012年9月5日，在亚马逊中国网站的名表促销活动中，夏某以396元价格订购了三块单价在千元左右的手表。而在9月8日，夏某收到亚马逊邮件通知，称其购买的三块手表因不能采购到货，无法发货，已支付的款项将会尽快退还，并在没有通知夏先生的情况下，直接将订单删除。夏某将亚马逊公司诉至法院，要求亚马逊公司继续履行合同并赔礼道歉。亚马逊辩称，根据网站上公布的“使用条件”，消费者下单后，只有公司向消费者发出送货确认的电子邮件通知消费者时，合同才成立，下单行为只是要约，并不代表公司已经做出承诺，故双方之间的合同并没有成立。亚马逊公司在其网站公布的 “使用条件”上规定：如果通过本网站订购商品，即您的订单已经成为要约，但只有我们发出送货确认的电子邮件通知您时，才表示对您合同申请的批准与成立。该“使用条件”用较小且色度较暗的字体显示在网页下方。一、亚马逊公司将商品公布于其网站之上的行为是构成要约，还是要约邀请何为要约？依据《合同法》第十四条，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约的内容必须明确具体，应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。何为要约邀请？《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据上述规定，可以看出要约与要约邀请主要存在以下三点区别：1、要约是要约人希望订立合同的意思表示，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。2、要约的内容对要约人有法律约束力，一旦受要约人承诺则自然成立合同，而要约邀请则无此约束力。3、要约的内容必须明确具体，具备合同的必备条款，而对于要约邀请的内容没有要求，无须具备详细和完整的合同内容。亚马逊公司在其网站上公布了手表的品牌、型号、数量、价格、支付方式和送货方式等信息，内容具体明确，网站用户可根据上述商品信息自由选择购买，在其网站上公布商品详细信息的行为符合要约的构成要件。二、亚马逊公司能否对合同的成立方式做出约定我国法律采用要约、承诺的合同订立方式，《合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。但该条属于法律的任意性规范，允许当事人以意思自治的方式做出不同的约定，《合同法司法解释二》***条***款即规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。但书部分表明，当事人可以对合同的成立方式做出与《合同法》不同的约定。三、亚马逊公司以格式条款方式在网站上注明的“使用条件”是否有效格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由于格式条款由一方当事人预先拟定，相对人无法参与条款的制订过程，故格式条款的合意性相对较弱。为确保合同当事人之间的利益平衡，防止格式条款的拟定方利用其优势地位而设置减轻或免除其自身合同责任的条款，法律对于此类格式条款进行了相应的规制，如《合同法》第三十九条***款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者***其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。虽然关于合同的成立方式，亚马逊公司在其网站上标明的“使用条件”中规定：“如果通过本网站订购商品，即您的订单已经成为要约，但只有我们发出送货确认的电子邮件通知您时，才表示对您合同申请的批准与成立。”但该条款是亚马逊公司为反复使用、预先拟定、未与网站用户协商内容的格式条款。亚马逊公司仅将该“使用条件”的格式条款用较小且色度较暗的字体显示在网页下方。没有用足以引起用户注意的的方式特别标识，消费者并不能清楚地了解该格式条款的具体内容，未尽到特别的提示和说明义务。且该条款使亚马逊公司在网站用户已提交订单并完成付款义务后，仍有权单方决定是否发货，并免除了亚马逊公司不予发货的违约责任。此时用户只能主张亚马逊公司的缔约过失责任，但是缔约过失责任的适用以合同相对方具有过错为前提，而且缔约过失责任一般赔偿的是信赖利益，如缔约费用、准备履行的费用等，而违约责任赔偿的损失包括履行利益，即合同成立之后预期的可得利益。该格式条款减免了亚马逊公司法律责任，严重的影响网站用户的权利。依据《合同法》第四十条，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，该格式条款应属无效。四、夏某与亚马逊公司之间的手表买卖合同何时成立当事人订立合同，采用要约、承诺的方式，承诺生效时合同成立。承诺，是受要约人做出的同意要约的意思表示，网购合同中，消费者采用有相对人非对话的承诺方式，承诺的生效时间采用到达主义，即承诺的意思表示处于相对人可了解其内容的客观状态时生效。在夏某与亚马逊公司的手表买卖合同中，夏某购买手表的承诺以数据电文的形式做出，依据《民法总则》***百三十七条第二款，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。夏某在网站上付款并提交订单的数据电文到达亚马逊公司网站后台系统时承诺生效，夏某与亚马逊公司之间的手表买卖合同成立。五、夏某诉亚马逊公司擅自删除订单案的法院判决（依照当时法律规定）首先，虽然亚马逊公司在网站上载明了“使用条件”的格式条款，但是亚马逊公司没有将此格式条款以显而易见的形式呈现给消费者并使消费者清楚地知道该格式条款的具体内容是什么。因此，亚马逊公司所制定的“使用条件”中的相关条款视为未订入合同，即“使用条件”并没有对消费者产生法律上的约束力。其次，依据我国《合同法》的相关规定，双方是否形成合致要看双方是否根据要约和承诺完成了交易行为。亚马逊公司将待售商品的具体信息内容公布在网站，该行为符合要约的特性。而夏某又因看到网站上显示有库存或允许购买，才将相关商品加入购物车并下单，应视为夏伟已经进行了承诺。因此应当认定亚马逊公司与夏伟之间已经形成合致。综上，法院判决，亚马逊公司应当向夏某交付其订购的３块手表，夏某在收货时应将剩余货款支付给亚马逊公司。六、《电子商务法》对电子商务合同成立条件的规定2018年8月31日颁布的电子商务法对此问题做了专门规定。《电子商务法》第四十九条规定，电子商务经营者发布的商品或者服务信息符合要约条件的，用户选择该商品或者服务并提交订单成功，合同成立。当事人另有约定的，从其约定。 电子商务经营者不得以格式条款等方式约定消费者支付价款后合同不成立；格式条款等含有该内容的，其内容无效。依据该条***款，在当事人对合同成立方式没有约定的情况下，以用户提交订单成功作为合同成立的时点，但允许当事人对此做出相反的约定；第二款直接排除了电子商务经营者以格式条款变更合同成立方式的权利，即使电子商务经营者尽到了相应的提示和说明义务，该格式条款仍归于无效，体现了对消费者的特别保护。律师建议部分电子商务经营者为了吸引网络流量，进行虚假的低价促销活动，消费者在下单并付款之后，电子商务经营者往往以商品缺少库存为由拒绝发货，更有甚者私自删除该订单，并以预先制定的“格式条款”逃避违约责任。针对上述情况，消费者可以采取以下措施进行救济：1、及时向电子商务经营者或电子商务平台进行投诉、举报； 2、请求当地消费者组织、行业协等会进行调解；3、提请仲裁或诉讼方式解决；许多法院已建成专门的互联网案件解决机制，如浙江省已上线的“在线矛盾纠纷多元化解平台”、“浙江法院电子商务网上法庭”，能够帮助消费者方便、快捷的解决电子商务纠纷。4、部分电子商务平台有专门的争议在线解决机制（如e-Bay的在线纠纷解决中心），消费者可以提请电子商务平台的专门机构进行解决。5、消费者可依照相关规定要求电子商务平台经营者承担先行赔偿责任。