Analysis of Legal Risks in the Sale and Purchase of Demolition and Resettlement Housing

肖 春 “我想有一间房，不需要面朝大海，也不需要春暖花开，只要上面画满拆、拆、拆”…… 相信很多人都做过这样的拆迁美梦。当房屋“有幸”被拆了，若拆迁安置的房屋面积和数量超出自己的需求时，很多人都选择对外出售，而关于拆迁安置房买卖的争议也因此频频发生，本文结合法院生效案例，针对拆迁安置房买卖的法律风险进行解析。一、案例解析案例（一）：旧房迟迟未拆，安置房出售后无法交付怎么办？1、案情简介： 2012年10月5日，张某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“根据《合同法》及相关法律规定，甲方自愿将其所有的洛阳市老城区XX街XX号房屋拆迁后回迁安置的房屋（具体层数、面积待定）一套卖给乙方，双方达成以下合同条款：一、所买卖房屋的具体位置、结构、面积：洛阳市老城区XXX路（三室两厅两卫结构，约130-140平方米左右，楼层在15-24层之间。***终以乙方自行选定的楼号、面积及楼层为准。二、房屋买卖价格：每平方米3000元，按将来选定的具体户型面积计算确定具体房款。三、付款方法：乙方于本合同双方签字生效五日内支付甲方贰拾万元整，剩余房款乙方留取贰万元后于房屋建成交付钥匙后三日内支付，余款贰万元待甲方给乙方办理完房产证、土地证后五日内全部付清。四、甲方应保证在本合同签字生效两年内将乙方所买的房屋交给乙方。否则，乙方可以单方解除合同，若解除合同应退还乙方所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息。五、若甲方违约，应支付乙方所交房款一倍的违约金。六、若乙方违约，应支付甲方已收房款一倍的违约金”。之后，张某共收取李某购房款20万元。而洛阳市老城区XX街XX号房产至今未被政府拆迁，张某至今未向李某交付该房产的回迁安置房，且未将李某所支付的20万元购房款返还给李某。李某向法院起诉，要求解除与张某的购房合同，同时主张退还20万元购房款及按月利率5%从交付房款之日起计付的利息，并要求张某支付20万元违约金。2、法院认为：张某与李某所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定***履行各自义务。李某依据合同的约定支付了20万元购房款，张某主张因政府原因未拆迁不能排除其未按合同约定交付房屋应承担的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，如张某未在签约两年内向李某交付安置房，李某可单方解除合同，若解除合同应退还李某所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息，故李某主张退还购房款20万元并支付利息之诉求，符合合同的约定及法律规定，该院依法予以支持。关于违约金部分，实际上是对张某的违约责任进行了重叠约定，对此该院不予支持。3、法院判决：1）解除李某与张某于2012年10月5日所签订的《房屋买卖合同》；2）张某于本判决生效之日起十日内退还李某购房款20万元并支付该20万元的利息（利息从2012年10月5日起至张某实际退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3）驳回李某的其他诉讼请求。案例（二）：购买无证安置房，能否解除合同索要损失？1、案情简介：2015年3月7日，原告曹某与被告金某通过不动产中介签订房屋买卖合同，被告金某将张某名下位于XXX小区的1号楼2单元6层262室回迁安置房屋出售原告，房屋买卖价款为178000元，原告向被告支付购房款168000元后，被告向原告交付了该房屋，之后原告为了取得房产证多次要求被告提供相关证明，但被告却称该房并非直接从被拆迁人张某手中购买，张某现己经去世，具体房屋继承人不详，原告多次要求被告提供张某继承人的相关情况，被告却称不详，此后原告要求被告解除合同，退还购房款，被告拒绝。原告认为被告的行为违背双方签订合同中所约定的如实告知义务及提供真实的相关购房手续的合同及法律义务，其违约行为致使原告的合同目的无法实现。原告起诉要求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返退购房款168000元；3、判令被告赔偿原告经济损失；4、由被告承担诉讼费用。2、法院认为：原告在购买交易房屋前已实地查看过该房屋，被告在收取168000元购房款的同时已将全部与房屋产权有关资料交付给原告，原告按约定交付购房款的同时，被告已向原告交付了房屋且原告已居住多年，原、被告均已按合同约定履行了其主要义务，双方之间的房屋买卖合同已生效；因该小区整体尚未验收的原因，使得该房屋现在处于无法办理房屋产权证状态，但无法办理房产证并非被告原因所造成，被告在房屋交易时亦如实将与该房屋有关的原房屋所有人张某的一切材料均交付原告，并不存在原告所诉的被告隐瞒其真实产权状况的情况；因此被告并不存在法律规定的合同解除情形，故对原告要求解除与被告之间买卖合同及返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，依法均不予支持。3、法院判决：1）原告曹某与被告金某之间关于XXX小区1号楼2单元6层262室的房屋买卖合同关系合法有效； 2）驳回原告曹文红要求解除与被告金红之间房屋买卖合同及返还购房款等其他诉讼请求。二、律师提示：正如上面两个案例中发生的情况，拆迁安置房的买卖在实践中存在诸多法律风险，如：1、安置房出售后旧房迟迟不拆导致卖方违约；2、房价上涨诱使卖方反悔；3、买方购房后无法***等。建议卖方和买方从以下几个方面予以关注和重视：（一）对卖方而言：1、参考市场行情慎重确定房屋价款。如果旧房还未拆除，卖方在签署拆迁安置补偿协议的情况下就对外出售安置房，此时的安置房信息以及交房的具体时间不明确，所签署的房屋买卖合同是一种附条件的合同，并且也有预售的性质，建议卖方参考商品房买卖的市场行情结合交房的时间对于房屋价款进行充分考虑，避免在交房时因房价上涨幅度较大，从而心理失衡单方违约引发纠纷。2、明确约定房屋差价和相关税费的承担。对于提前预售的安置房，房屋的面积往往是预估的，交房时会存在面积差，以及办理产权证和过户手续时会涉及相关税费，建议卖方在买卖合同中明确约定相关费用由谁承担，避免因约定不明引发争议。3、谨慎约定交付房屋和产权过户的时间。如上述案例一中的卖方张某，因对于拆迁时间过于自信，在合同中约定两年内交房且设定相应的违约责任，但却遇到政府政策变更等因素影响，导致违约后被诉至法院。建议卖方在合同中恰当的设定排除责任条款，将非自身因素导致的不能按期交房和***的情况排除在承担违约责任的情形之外。（二）对买方而言：1、调查安置房的权属。由于农村房屋的拆迁安置补偿通常以户为单位、结合人口数量综合计算，建议买方在购房前，核实签署房屋买卖合同的出卖人对于安置房屋是独自享有还是共同共有，如果是共同共有，需要确认其他共有人是否一致同意出售房屋，避免在签约后房屋共有人提起异议引发争议。2、核实安置房有无产权证。建议买方购买有产权证的安置房，即便买方确有需要购买暂时未取得房产证的安置房，也建议吸取上述案例二中的原告曹某的教训，切勿购买二手安置房。由于案例二中的原告曹某并不认识原产权人张某，因此在曹某无法***时只能向其购房合同的相对方金某主张权利，而金某已完成了自己的合同义务，曹某在与金某的官司败诉后，还得找已经过世的原产权人张某的继承人配合过户，而在办妥房产证前，曹某也很难再次出售该房屋。3、完善合同中的买方条款。作为安置房的购房一方，从实现合同根本目的的角度出发，建议重点关注房屋的交付和产权过户的条款，并建议预留小部分房款待房屋过户手续办妥后付清，同时设置相应的违约责任条款，保障房屋买卖的交易进程，减少纠纷。综上，房屋作为家庭中***核心重大的资产之一，不论是拆迁安置房的出卖人还是买受人，知悉上述法律风险，在交易过程中应能有所裨益。   

特殊时期，知产领域的沉浮与策略

杨天啸 河南先为律师事务所     新年伊始，肆虐全国的新型冠状病毒就让2020年变得举步维艰。当前，新型冠状病毒感染的肺炎疫情的防控工作正处于关键之时；各行各业的生存发展也处于百废待兴的危难之际。旺时，追的是势；颓时，寻的是机。那么在这个特殊时期，知识产权领域将面临哪些机遇与挑战呢？笔者将结合***新出台的法律法规及相关政策来分析并给出应对策略。   一、知识产权服务机构面临的变化 1、服务机构重新洗牌，远程服务水平需要进一步提高。客户行业单一。客户资源依赖性较强的机构受客户经营情况影响较大。 笔者近期通过电话视频等方式连线采访了几家洛阳本地的知识产权代理机构。受疫情影响，这几家公司均处于封闭状态。由于知识产权代理机构的工作多为书面工作，相对其他服务型行业来说，更容易通过远程办公软件进行办公，在视频会议、文件网络传输等方面可以减小办公场所暂时封闭的影响，对工作影响不太大。业务受到的影响多为客户受到疫情而停工、甚至停业，资金运行问题造成的影响。当然，房租、员工工资等高成本问题在疫情期间仍然会发生，如果业务受到影响，收入下降明显，再持续下去无异于泰山压顶。对于体量较大的大型服务机构而言，其资金方面抗风险的能力虽然略强，但如果前期没有远程办公的软硬件储备和实际操练，远程办公会非常不方便，效率和效果都会受影响，企业会面临经营运转不畅等不利后果。 2、营销方式迭代，网站、公众号等线上平台获客方式或成主流。 受疫情影响，线上办公已成为广大代理机构的不二选择，的确也只有线上获客的方式才更能适应当下形势。线上获客的本质，是靠内容获客，深度一点来讲是靠价值获客，你必须创造出有价值的内容去吸引客户，否则将面临基础业务停滞不前、潜在客户被竞争对手挖走的被动局面。 3、健康产业、智慧城市、出口企业等方面的知识产权业务增多。   经此一疫，人们更加重视健康，对于与医药、健康、医疗产业有关的科技创新会更加活跃。与健康、医疗、防疫、生物医药、有关的品牌、产品、技术将会进一步形成知识产权创新成果。内需不足的情况下，中国对外贸易将成为众多中小型企业的救命稻草。对企业来讲，这也是个提升业务量的良好契机，产品销往国外，需要更加重视知识产权，这时，定位于为中国企业转型和出海提供高端IP服务支持，并且有着比较丰富的实务经验和***化团队等的一些服务机构将会快速发展。 二、对于企业或个人所涉的知识产权诉讼的影响。   根据***高人民法院知识产权法庭2020年1月29日发布的《关于疫情防控期间诉讼活动、诉讼服务工作安排的公告》，该公告要点有三：（1）疫情防控期间，将根据疫情防控需要对相关案件采取延期开庭等措施。当事人、诉讼代理人因疫情防控不能按期参加庭审、询问的，可以依法申请延期。（2）疫情防控期间，法律规定可以书面审理的和各方当事人均同意书面审理的案件，优先书面审理。（3）疫情防控期间，优先电子递交诉讼材料、电子送达诉讼文书。（电子递交诉讼材料的，可以发送至“书记员姓名全拼@court.gov.cn”。例如，书记员为张三，则电子邮箱地址为zhangsan@court.gov.cn。不明确书记员姓名的，可以发送至ipc@court.gov.cn。不便电子递交的诉讼材料，可以通过中国邮政寄交（邮寄地址：北京市丰台区汽车博物馆东路2号院3号楼***高人民法院知识产权法庭，邮政编码：100160）。 根据该公告能够预见到：因知识产权纠纷的***性和复杂性，书面审理只是一种权宜之计，无法完全取代开庭审理。在疫情结束后，庞大的存量下各级法院新收知识产权相关的民事、行政和刑事案件数量和已收未开庭案件的数量将出现弹簧式压缩后的爆发式增长，相关的纠纷和交易转让等也在加速增长。这样必然会使相关的诉讼服务市场规模仍将不断扩大，同时知识产权相关的技术合同成交将继续快速增长，产业链后端***运营市场空间巨大。 三、对于企业知识产权申报的影响。   2020年1月28日，国家知识产权局发布了《国家知识产权局公告（第三五零号）》（以下简称“第350号公告”），就***、商标、集成电路布图设计等事务办理的相关期限给出了公告，解决了行业迫切关注的知识产权权利丧失和恢复的问题。该公告内容如下： （1）当事人因疫情相关原因延误***法及其实施细则规定的期限或者国家知识产权局指定的期限，导致其权利丧失的，适用***法实施细则第六条***款的规定。当事人可以自障碍消除之日起2个月内，***迟自期限届满之日起2年内，请求恢复权利。请求恢复权利的，无需缴纳恢复权利请求费，但需提交恢复权利请求书，说明理由，附具相应的证明材料，同时办理权利丧失前应当办理的相应手续。 （2）当事人因疫情相关原因延误商标法及其实施条例规定的期限或者国家知识产权局指定的期限，导致其不能正常办理相关商标事务的，相关期限自权利行使障碍产生之日起中止，待权利行使障碍消除之日继续计算，法律另有规定的除外；因权利行使障碍导致其商标权利丧失的，可以自权利行使障碍消除之日起2个月内提出书面申请，说明理由，出具相应的证明材料，请求恢复权利。 （3）当事人因疫情相关原因延误集成电路布图设计保护条例及其实施细则规定的期限或者国家知识产权局指定的期限，导致其权利丧失的，适用集成电路布图设计保护条例实施细则第九条***款的规定。当事人可以自障碍消除之日起2个月内，***迟自期限届满之日起2年内，请求恢复权利。请求恢复权利的，无需缴纳恢复权利请求费，但需提交恢复权利请求书，说明理由，附具相应的证明材料，同时办理权利丧失前应当办理的相应手续。 （4）办理***、商标、集成电路布图设计等事务的各类期限，届满日在2020年春节假期期间的，期限届满日将根据国务院办公厅有关春节假期的安排顺延至假期结束后***个工作日。 律师解读： 1、怎样准确理解公告中的“当事人因疫情相关原因” 答：国家知识产权局第350号公告规定，“当事人因疫情相关原因”延误法定期限和指定期限进而导致权利丧失的，可以基于“不可抗拒的事由”请求恢复权利。但需要注意的是，尽管存在疫情，但是如果疫情并未直接影响到当事人，例如当事人企业仍处于正常经营活动中，则并不当然适用第350号公告中的情形。 2、公告中“当事人因疫情相关原因”导致的权利丧失都能恢复吗？   答：并不是全部的权利丧失都可以适用“当事人因疫情相关原因”、“不可抗拒的事由”、或者“不可抗力”而请求恢复。具体来讲，***法第二十四条规定的不丧失新颖性宽限期、第二十九条规定的优先权期限、第四十二条规定的***权保护期限、第六十八条规定的侵权诉讼时效，这四种期限被耽误而造成的权利丧失，不能请求恢复权利。 3、哪些商标业务可适用期限中止？ 当事人办理商标业务补正、审查意见书回文、商标规费缴纳、同日申请提供使用证据和协商回文、撤销连续三年不使用注册商标提供使用证据，办理商标异议、商标驳回复审、不予注册复审、无效宣告复审、撤销复审的申请、答辩、补充证据，以及请求无效宣告的答辩、补充证据等商标业务，因疫情导致其不能在法定期限或指定期限内提出的，相关期限自权利行使障碍产生之日起中止，待权利行使障碍消除之日继续计算。 4、第350号公告相关的恢复权利手续该怎么办理？ （1）对于***相关权利的恢复，应在其“请求恢复权利的理由”一项勾选“不可抗拒的事由”，并说明理由；对于集成电路布图设计相关权利的恢复，应在其“请求恢复权利的理由及证明”一项写明“不可抗拒的事由”，并说明理由。理由可以是当事人被隔离、受感染、所在地交通管制或者场所被封闭等。（2）准备相应的证明材料（3）办理相关手续提交恢复权利请求书和证明材料，办理权利丧失前应当办理的相应手续，无需交纳恢复权利请求费。  四、律师建议  1、坚持网络办公、远程办公。若企业案件多、业务量大、有年前未消化的案件，趁这个时间可以安排商标顾问、***代理师等员工在家继续工作。***案件复杂、回款周期长，那么机构可以将重心转移到一些相对简单的业务的拓展，比如商标注册、变更、续展、著作权申报等等。疫情造成的无法在公司开工对这些业务的开展是没有阻碍的，而且在此期间进行商标注册会大大提高成功率还能很大程度上避免不必要的被告风险；若业务量少，多保持与客户粘性和互动、发掘潜在客户，让客户知道我们已经开始工作了，稳定客户。   2、提高营销能力，创新营销模式。选择和一些输出数量和质量都比较不错的IP行业媒体或公众号大咖进行合作，加大线上宣传力度，扩大企业影响力，从而提高线上获客能力。   3、从第350号公告以及疫情相关问答文章来看，国家知识产权局对疫情之下的权利恢复采用了相对宽松的审查政策。但是，对于当事人及其代理机构，笔者建议仍应当采取谨慎积极的态度，尽可能地满足期限要求，而不能寄希望于“当事人因疫情相关原因”来恢复权利，因为权利丧失之后的恢复仍然存在不确定性。   4、鉴于当下疫情的严峻形势，教育部提出了“停课不停学”，笔者认为知识产权企业也应坚持“停工不停学”，通过钉钉等办公软件组织员工线上学习。毕竟知产是个日新月异、需要不断更新知识储备的领域，***度也是未来企业竞争中的制胜法宝，原来一直低头做业务、搞研究，现在正是对企业进行知识技术改造的宝贵机会，在这个过程中，增强凝聚力，提高全员素质，为疫情结束后的企业腾飞夯实基础！   我们相信，疫情对经济的影响只是阶段性的、暂时性的，不会改变中国经济长期向好的基本局面。不管企业或是个人，无论工作还是生活，乱中求变，方能致胜。我们失去的或许只是一个舞台，得到的却必将是整片天地！在这***艰难的时期，先为律师将与您一路相伴，做您身边***贴心的法律专家，为您的破局之路保驾护航！

先为资讯|爱“乒”才会赢！

爱“乒”才会赢 “欲文明其精神，必先野蛮其体魄。”为共同促进我市律师行业的发展，加强同行间交流，积极推进阳光体育运动和全民健身计划，2019年5月18日、19日，洛阳市律师协会举办了2019“洛浦杯”乒乓球赛。此次赛事设有男子单打、女子单打、男子双打等三个项目，洛阳市多家律所分别派出代表队参加比赛，我所宋恒、杨天啸、谢文菁、王怡玢等队员参加了所有项目的角逐。 先为荣誉时刻     河南先为律师事务所代表队取得了男双、女单冠军以及男单第四名、女单第四名的优异成绩。王怡玢律师获女子单打冠军宋恒、杨天啸律师 获男子双打冠军精彩掠影01 男单：宋恒律师、杨天啸律师  我所男单选手杨天啸律师经过各自小组的循环赛，成功晋级男单4强，拿下第四名。02女单：谢文菁律师、王怡玢律师 在女单项目中，我所王怡玢律师与上届冠军进行了叹为观止的***对决，以3:0的成绩战胜上届冠军，成功加冕本届冠军！      我所女单选手谢文菁律师经过各自小组的循环赛，成功晋级女单4强，拿下第四名。03男双：宋恒、杨天啸律师 经过激烈对抗，宋恒律师和杨天啸在小组赛中上演了“负二追三”的惊险一幕，逆袭成功后，沉着冷静、配合默契，一举拿下本次比赛中的男双冠军。 04组委会先进个人：肖春律师 我所肖春律师作为洛阳市律协文体宣传公益工作委员会的委员之一，参加了本次乒乓球比赛的组织工作，她在工作中认真负责，荣获“先进个人”的荣誉称号。 爱“乒”才会赢

“先为讲师团”杨新涛律师——为洛阳宏科创新创业投资有限公司管理人员作公司法知识培训

　　2017年12月5日对洛阳国宏投资集团有限公司进行国家宪法日知识培训之后，2017年12月14日下午，应顾问单位洛阳宏科创新创业投资有限公司的邀请，“先为讲师团”成员杨新涛律师为该公司及兄弟单位的管理人员作了公司法专题知识培训。 　　杨新涛律师紧密结合宏科创投公司经营管理的实际情况和特点，用生动形象的案例、诙谐幽默的语言同大家分享了公司法中关于股权投资方面的知识，介绍了我国股权投资行业的概况，并重点就股权投资所涉及的对赌条款、股权设计、章程制作等问题等进行了深入浅出的分析和讲解，具有较强的针对性、实用性、操作性。培训结束后，参会人员纷纷表示受益匪浅、意犹未尽，很期待杨新涛律师以及先为律师能够再次进行法律分享，为公司的依法治企提供帮助。 先为讲师团 　　根据党的十九大关于***推进依法治国的政策精神，面对各行各业日益增加的法治需求，为向优质客户及社会各界更好的宣***律、普及知识， 2017年初，我所推选10位***律师组建成立“先为讲师团”。今后将推出数量更多、质量更高、更加精彩的培训讲座奉献给客户及社会公众。