先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南先为律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

先为解惑丨疫情期间，我的官司怎么办？

   河南先为律师事务所  王怡玢 问题1：疫情期间，我不能及时起诉，会不会过诉讼时效？ l 本次疫情事件构成不可抗力，如果在诉讼时效期间的***后6个月内，您因此次疫情的影响不能行使请求权，诉讼时效中止。不能行使请求权的情形可能包括：新冠肺炎患者或疑似患者被隔离、封路或其他疫情衍生原因。 l 上述疫情影响消除后，您应当及时行使请求权，诉讼时效期间自中止时效的原因消除之日起满6个月届满。 l 若此次疫情并未对您行使请求权造成障碍，例如您的活动能力并未强制受限或法院开通网上立案通道等，不适用诉讼时效中止。 l 本处理方法同样适用于：申请执行、申请仲裁等。   问题2：疫情期间，我不能按时上诉，期限过了怎么办？ l 本次疫情事件构成不可抗力，您应在疫情影响消除后的10日内向法院提出顺延期限申请。 l 您需要准备疫情期间所处地点的证明、当地政府关于防控期限、防控措施的文件等依据，由法院审查决定是否准许。 l 本处理方法同样适用于：申请再审、申请行政复议、申请撤销仲裁裁决、诉讼费用缴纳、举证等。   问题3：疫情期间，我无法参加庭审怎么办？ l 人民法院通知延期审理的，从其通知；通知书面、网络视频等方式审理的，注意庭审时间和方式，及时参加。 l 人民法院未通知的，建议您及时与法院取得联系，确认庭审时间和方式。 l 若无法按时参加庭审，您应在疫情影响消除后的10日内向法院提出顺延期限申请，由法院审查决定是否准许。 l 本处理方法同样适用于：仲裁开庭、劳动人事争议仲裁开庭等。   问题4：疫情期间，财产保全我要申请续封怎么办？ l 若无法按时续封，您应在疫情影响消除后的10日内向法院提出顺延期限申请，由法院审查决定是否准许。 l 在此期间，若其他债权人向人民法院申请保全该财产，您续封后的清偿顺位落后于上述债权人。   附：洛阳中院发布的《温馨提示：洛阳两级法院在疫情防控期间暂时关闭诉讼服务和信访接待场所》，有关洛阳市两级法院地址及联系电话、网上立案、调解指南请点击“阅读全文”查看。 疫情防控，我们与您同在 用法律做您坚实可靠的守护者

唇枪舌剑法庭上，和谐拼搏竞技场。

　　为充分展现全市律师良好的精神风貌，2017年3月31日上午，洛阳市律师协会2017年春季运动会在洛阳新区体育馆篮球场举行了开幕仪式，洛阳市司法局党慧局长、洛阳市律师协会会长王红举律师出席活动现场，为开幕式致辞。 　　此次运动会共设有拔河、篮球、中长跑、乒乓球、羽毛球、双升、象棋七项比赛。上午9点半比赛开始，各个参赛代表拉开了紧张而激烈的角逐。河南先为律师事务所代表队在此次活动中赛出了风采，也晒出了健康，充分展现了我所律师们勇于挑战，奋发向上的拼搏精神以及团队凝聚力。 河南先为律师事务所喜获佳绩 　　我所冯越律师与其他律所组成的“惠人”篮球队，在此次比赛中取得了***名，也授予了“突出贡献奖”和“***裁判奖”的荣誉。 　　我所谢文菁律师分别在女子中长跑（中年组）以及乒乓球女单比赛中斩获第二名和第三名。 丁昊昱律师则在男子中长跑（青年组）中荣获第三名。 　　我所肖春律师作为洛阳律协文体宣传公益工作委员会的委员之一，负责组织此次运动会乒乓球比赛项目，本着认真负责、公正公平的工作态度将此次乒乓球项目***完成，荣获了洛阳市律师协会颁发的“突出贡献奖”、“***组织奖”和“***裁判奖”。

“先为讲师团”杨新涛律师——为洛阳宏科创新创业投资有限公司管理人员作公司法知识培训

　　2017年12月5日对洛阳国宏投资集团有限公司进行国家宪法日知识培训之后，2017年12月14日下午，应顾问单位洛阳宏科创新创业投资有限公司的邀请，“先为讲师团”成员杨新涛律师为该公司及兄弟单位的管理人员作了公司法专题知识培训。 　　杨新涛律师紧密结合宏科创投公司经营管理的实际情况和特点，用生动形象的案例、诙谐幽默的语言同大家分享了公司法中关于股权投资方面的知识，介绍了我国股权投资行业的概况，并重点就股权投资所涉及的对赌条款、股权设计、章程制作等问题等进行了深入浅出的分析和讲解，具有较强的针对性、实用性、操作性。培训结束后，参会人员纷纷表示受益匪浅、意犹未尽，很期待杨新涛律师以及先为律师能够再次进行法律分享，为公司的依法治企提供帮助。 先为讲师团 　　根据党的十九大关于***推进依法治国的政策精神，面对各行各业日益增加的法治需求，为向优质客户及社会各界更好的宣***律、普及知识， 2017年初，我所推选10位***律师组建成立“先为讲师团”。今后将推出数量更多、质量更高、更加精彩的培训讲座奉献给客户及社会公众。